A lei de parcelamento do solo estabelece os padrões urbanísticos mínimos para implantação de loteamento urbano, tais como, sistema viário, equipamentos urbanos e comunitários, áreas públicas, dentre outros. Define, ainda, as responsabilidades dos agentes privados (proprietários, loteadores, empreendedores) e do Poder Público, bem como tipifica os crimes urbanísticos.

A Lei nº 6.766 substituiu o Decreto-lei nº 58/37 para o parcelamento do solo urbano. O Decreto-lei, que vigeu até 19 de dezembro de 1979, teve mais a intenção de proteger os compradores de lotes, por meio de pagamento parcelado do preço total, do que uma preocupação urbanística.

Assim, o parcelador deveria basicamente apresentar o plano de loteamento firmado pelo profissional habilitado e o modelo de contrato irretratável de compromisso de venda e compra perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e fazer registrar o primeiro.

A partir do registro, poderia comercializar os lotes. A planta do parcelamento registrado deveria ser previamente aprovada pela Prefeitura Municipal, apenas para os parcelamentos urbanos (art. 1º, § 1º). Em contrapartida, não havia critérios urbanísticos para esta aprovação.

A Lei nº 6.766/79 fixou os índices urbanísticos para a aprovação de parcelamentos urbanos em todo o território nacional, sendo que o “parcelador” deverá, primeiramente, aprovar a planta de parcelamento na Prefeitura Municipal, para posteriormente registrá-lo.

O depósito do modelo de contrato, no Cartório de Registro de Imóveis, continuou obrigatório, mas a venda de lotes de parcelamento não registrado restou proibida e a conduta criminalizada, o que foi um ponto positivo, embora não há fiscalização.

Vale observar que, na hipótese de parcelamento de solo dentro de área metropolitana, região de mananciais, ou se a gleba a ser parcelada perfizer mais de 10 milhões de metros quadrados, antes do registro, o loteamento deverá ser aprovado pela instância designada em lei estadual.

Mas o grande benefício trazido pela lei do parcelamento do solo urbano foi reconhecer a competência dos Municípios para regularizarem os parcelamentos feitos ilegalmente dentro de seus territórios, e ainda trouxe a possibilidade de parcelamentos especiais para a população de baixa renda.

A admissão de tamanhos de lotes diferenciados para loteamentos de interesse social aprovados, mesmo não tendo alterado o regime jurídico para a produção de moradias de interesse social, representou um avanço, na medida em que possibilitou a regularização, pelo Município, de casas populares construídas em parcelamentos informais.

Com efeito, é sabido que o art. 30, inciso VIII, da CR/88, determina serem os Municípios competentes para promover o adequado ordenamento territorial, incluindo o planejamento e o controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Ademais, a Lei nº6.776/79, que dispõe, dentre outros, sobre o parcelamento do solo urbano, prevê que se o loteador desatender às determinações indispensáveis à regularização do loteamento, tais como a aprovação do projeto e o registro imobiliário, deverá a Prefeitura Municipal providenciar a regularização, com fins de "(...) evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.".

Ressalte-se que a interpretação do Superior Tribunal de Justiça é também no sentido de que os Municípios têm o dever e não mera faculdade de regularizar o uso e a ocupação do solo, assegurando os padrões urbanísticos e o bem estar da população.

Portanto, têm eles o poder-dever de agir para que o loteamento clandestino ou irregular passe a observar a legislação pertinente.

Vale ressaltar que a ilegalidade do loteamento clandestino renova-se a cada instante, manifestando-se sucessivamente, dia após dia, enquanto não regularizada a situação perante o órgão municipal competente. Os efeitos do ato ilícito prolongam-se no tempo, de modo que, frente à esfera jurídico-normativa urbanística, administrativa e civil, não incide a prescrição do direito de ação civil pública, em que se objetiva a regularização do parcelamento do solo urbano, sem abarcar interesses patrimoniais diretos.

Estamos em crescimento desenfreado e totalmente desorganizado, o que reclama medidas urgentes, como pelo menos a aplicação da Lei de parcelamento de solo urbano e sua efetiva fiscalização, caso contrário, clara será a ineficácia da Lei em comento.